La valeur locative correspond à l’estimation de votre bien immobilier telle qu’elle est déterminée par l’administration fiscale. Cette valeur est la somme des loyers sur 12 mois, si votre bien était mis en location. Aussi appelé revenu cadastral, ce montant sert de base au fisc pour calculer vos impôts locaux. Mais cette valeur locative est également utile pour vous permettre de jauger de la pertinence de votre investissement immobilier. Comment l’évaluer pour vous permettre de calculer le rendement locatif de votre futur achat ?
Qu’est-ce que la valeur locative d’un bien immobilier ?
La valeur locative de votre bien immobilier en portefeuille ou d’un futur investissement est un montant théorique. Si votre propriété est actuellement mise en location, ce n’est pas le montant réel des loyers que vous devez considérer. Le calcul de la valeur locative est réalisé en tenant compte de trois éléments : d’abord le type de l’actif immobilier, ensuite son état général et enfin, sa localisation. Que votre bien soit mis en location ou que vous l’occupiez, il est important d’en déterminer l’estimation locative. Il s’agit en effet d’un bon moyen pour estimer le prix d’achat d’une propriété immobilière si vous ne l’avez pas encore acquise.
La valeur locative vous donne par ailleurs, une indication précise du montant du loyer que vous pouvez en obtenir. N’oubliez pas d’y ajouter les charges dues par le locataire. Enfin, le revenu cadastral sert d’indice de référence à l’administration fiscale pour lui permettre de calculer vos impôts locaux. La taxe d’habitation, mais également la taxe foncière sont calculées sur cette même base.
Pourquoi calculer la valeur locative d’une propriété ?
Vous êtes propriétaire d’un T2 dans la capitale française et vous souhaitez le louer. Combien pouvez-vous en demander sans risquer de ne pas trouver de candidat sérieux ? Pour obtenir l’estimation d’un appartement à Paris la plus juste, calculez-en la valeur locative. Ce montant connu vous permet d’une part de savoir quel peut être votre revenu locatif annuel. Il vous permet d’autre part d’anticiper le montant de votre imposition locale. Vous avez ainsi tout en mains pour calculer le rendement réel de votre investissement locatif. C’est d’ailleurs l’un des référentiels pris en compte par les organismes de prêt immobilier pour examiner les dossiers de crédit. Les prêteurs appliquent en plus, une décote de 30 % sur le revenu cadastral, afin de réduire leur exposition au risque.
Comment déterminer le revenu cadastral d’un actif immobilier ?
Adressez-vous à votre conseiller en immobilier pour déterminer le revenu cadastral d’un bien mis en vente. Ce professionnel dispose d’un outil de simulation sophistiqué qui se base sur divers éléments. D’abord des algorithmes d’intelligence artificielle qui donnent des résultats détaillés et précis. Ensuite une base de données d’autant plus fournie que vous travaillez avec une agence immobilière de taille. Le fichier de référence prend en considération toutes les annonces locatives remontant à un certain nombre d’années. Indiquons à cet égard que les critères d’estimation immobilière à Nice diffèrent de ceux d’une autre ville.
Les raisons en sont locales, chaque commune fixant un indice de référence pouvant être différent. Une fois le taux obtenu, ce dernier est multiplié par la surface réelle de votre bien. Le produit correspond à la valeur locative de votre propriété. Ceci étant convenu toutes choses égales par ailleurs. Car il existe certains éléments qui impactent la valeur locative obtenue. Celle-ci ne sera pas identique dans le cas d’un logement vétuste ou d’une habitation de grand standing. Elle diffère également en fonction d’autres critères variables : le nombre de pièces dans l’habitation, les équipements de confort ou encore l’environnement.
Une valeur locative est-elle immuable ?
Non, la valeur locative de l’année N + 1 peut être différente de celle de l’année N. Pour chaque année fiscale, l’administration procède à une réévaluation de la valeur locative, afin de tenir compte de l’inflation. Le calcul du revenu cadastral peut également être impacté en fonction des évolutions des critères variables indiqués ci-dessus. L’ajout d’un ascenseur dans l’immeuble. La construction d’infrastructures diverses dans le quartier. L’ouverture de nouvelles voies de communication ou des lignes de transport.
Tous ces éléments sont constitutifs d’une amélioration de la valeur locative d’un bien. Vous pouvez d’ailleurs considérer que la valeur cadastrale attribuée à votre propriété est injustifiée. Vous devez alors en informer l’administration fiscale et demander à prendre connaissance de la fiche ayant servi à l’évaluation. Il peut en effet s’agir d’une erreur en ce qui concerne la surface prise en compte ou d’autres critères. Vous devez dans ce cas, fournir la preuve de l’existence d’une base de calcul erronée.
Faites estimer la valeur locative de tout bien immobilier que vous souhaitez acheter ou mettre en location. Cela vous permet d’une part de calculer le rendement locatif de l’investissement. Et d’autre part de mesurer votre budget annuel en anticipant le coût des impôts locaux. Adressez-vous à votre professionnel de l’immobilier d’expérience. Celui-ci dispose à la fois d’une importante base de données informatique et d’un logiciel d’estimation sophistiqué et précis.